Dlaczego Inwestorzy Decydują Się Na BTL?

 

---

buy to let – KREDYT HIPOTECZNY.
produkt dla osób, które inwestują
w nieruchomości na wynajem w Anglii.
Do wyboru są dwie opcje, spłata kapitału lub samych odsetek.

 

Jakie warunki musisz spełnić, aby starać się o kredyt typu BTL

BTL możesz zaciągnąć jako osoba prywatna lub na spółkę.

Jak to już bywa każda z tych opcji ma swoje plusy i minusy, osoby prywatne mają niższe oprocentowanie, niż spółka, natomiast musisz pamiętać o tym ze kredyt, czyli odsetki nie będą Twoim kosztem. Kupując na spółkę, trzeba doliczyć również koszt księgowości ale w tym wypadku kredyt już będzie naszym kosztem to oznacza ze będziesz mógł ta kwotę odliczyć od podatku. Jeśli zaczynasz przygodę z nieruchomościami i jesteś dopiero przed kupnem nieruchomosci to polecam skorzystać z uslug dobrego księgowego oraz brokera; i tutaj też zwracam uwagę na to aby księgowy był doswiadczony w takiego rodzaju inwestycjach ponieważ nie każdy sie tym zajmuje i moze nie miec dostatecznie dobrej wiedzy w tym temacie. Oprócz tego banki w Wielkiej Brytanii sprawdzają również historię kredytową. Analizowane są raporty otrzymywane od Credit Reference Agency, w których widnieją informacje na temat zaciągniętych wcześniej zobowiązań oraz terminowego ich spłacania. Jeśli masz na koncie niespłacony kredyt czy nawet nie zapłaciłeś rachunku telefonicznego, musisz liczyć się z tym, że wpisano Cie do bazy zadłużonych kredytobiorców. Tego typu informacje zbierane są przez agencje kredytowe. Przed jakimkolwiek podjeciem decyzji  polecam sprawdzic Ci historie kredytowa, na przyklad https://www.creditkarma.co.uk/ 

Banki mają różnego rodzaju warunki, które trzeba spełnić aby otrzymać kredyt buy to let.
  *Niektore banki będa wymagały od nas zarobków minimalnych £25k
  * Inne banki pokrycie czynszu w 125%-145% (w zależności od banku). Pozwolę sobie to wytłumaczyć: jeśli twoja rata kredytu będzie w wysokości £295 to można obliczyć w taki sposób 295×145% = £427.75, jest to tzw. stress test.

Przykład:

BTL - Interest only mortgage Cena kupna - £180,000 
Wkład własny - £45,000 
Kredy - £135,000 Oprocentowanie - 4% 
Kalkulacja 
£135,000 x 4% = £5,400     £5,400 / 12 miesięcy = £450     £450 x 145% = £652.50

Czyli Twoja minimalna kwota z wynajmu musi wynosić £652.50.

 *Kolejne banki wymagaja bycie 'landlords’ albo posiadanie nieruchomości residential czyli takiej w której mieszkasz i jest twoja.

Jaka Kwote kredytu hipotecznego możesz otrzymać?

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego, jest ściśle powiązana z kwotą dochodu z wynajmu jakiej się spodziewasz. Dodatkowymi czynnikami, które mogą wpłynąć na kwotę kredytu są Twoje dochody, wydatki, wartość nieruchomości, jej typ i konstrukcja oraz lokalizacja. Jeśli nie jesteś pewien na jaki czynsz możesz liczyć porozmawiaj z lokalnymi agentami zajmującymi się wynajmem. Sprawdź lokalną prasę i portale takie jak zoopla czy rightmove i porównaj podobne nieruchomości pod wynajem dostępne w okolicy.

 

oprocentowanie kredytów buy to let?

Z pewnością wszyscy, którzy rozmyślają nad rozpoczęciem inwestycji w postaci wynajmu nieruchomości zastanawiają się jakie oprocentowanie może zostać nam zaproponowane w przypadku kredytu buy to let. Jest to kolejna kwestia, która znacznie różni tego typu kredyt od tradycyjnych kredytów hipotecznych.

Oprocentowanie kredytów buy to let zazwyczaj jest wyższe niż to, z którym mamy do czynienia biorąc kredyt First Time Buyer, w którym będziemy zamieszkiwać my sami. Warto jednak wiedzieć, iż wysokość oprocentowania kredytu BTL zależy od wielu czynników i waha się między 2.5% – 4%; miedzy innymi jest uzależniona od naszego wkładu własnego, im więcej będziemy posiadać środków w ramach wkładu, tym korzystniejsze warunki przedstawi nam bank.

 

Co będzie lepsze – Odsetki czy kapitał?

Kredyty buy to let oferowane są w dwóch opcjach jeżeli chodzi o spłatę.

> Interest only mortgage – przeciwieństwo pierwszego. Przez cały okres kredytowania spłacamy tylko odsetki. Zaletą jest niska rata miesięczna, przez co mamy większy cashflow każdego miesiąca. Wadą jest to, że po zakończeniu kredytowania, nadal mamy do spłaty wartość zaciągniętego kredytu. Wtedy są dwie opcje.
Pierwsza to sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu. Druga opcja to zaciągnięcie kolejnego kredytu hipotecznego na tę nieruchomość i cieszenie się z cashflow przez kolejne lata.
> Repayment mortgage – w trakcie trwania okresu kredytowania spłacamy kapitał i odsetki. Po zakończeniu tego okresu nieruchomość jest naszą własnością. Minusem jest wysoka rata miesięczna. Jest ona około 2 razy wyższa od opcji numer 1. Oznacza to dużo mniejszy dochód miesięczny kosztem spłacania kapitału.

 

Większośc inwestorów, których znam wybrali opcje 1. Postaram się wyjaśnić, dlaczego dla mnie i dla większości inwestów jest to lepsza forma inwestowania.

Znany mi inwestor w taki sposób zakupił nieruchomości 10 lat temu za kwotę £110K i zgodnie z zamierzonym celem wynajmował ja przez cały ten czas (oczywiście zdarzały się i takie sytuacje ze niestety nieruchomosc stala pusta albo wynajmujący nie chciał płacić ale to byly przejsciowe klopoty).
Zapłacił 25% wkładu własnego czyli £27,500 kwota kredytu £82,500. Wynajął to (cena uśredniona) za £750, rata wynosiła £275 wiec miesięcznie dochód z tej nieruchomości to £475.
Rocznie dochód przed podatkiem £5,700 oczywiście przez 10 lat uzbierał, jak latwo policzyc, £57K.
Czy to jest taki super dochód?
Na pewno nie jest wymarzony, ale wszystko zmienia fakt, że posiadał 10 podobnych nieruchomości, które nabywał sukcesywnie przez parę lat.

Wiec 57K razy 10 daje juz na prawde pokazna sumke. A w miedzy czasie mogl sie zajmowac innymi rzeczami a dochod z nieruchomosci sam sie generowal. Warto?

Nie wspominajac o tym ze na dzien dzisiejszy wartosc tej samej nieruchomosci wynosi £319K wiec jesli zechce ja sprzedac (po splacie kredytu) zarobi 236.5K.